Кредиты и займы различаются и по суммам, и по срокам, и по кредиторам, и по целевому назначению, и по технике выдачи, и по многим другим признакам.
Главной особенностью ипотечных кредитов и займов является специфика их обеспечения: это залог недвижимого имущества – квартиры, дома, земельного участка. Во все времена недвижимость считалась хорошим залогом, потому что ее невозможно спрятать или переместить с одного места на другое. Если заемщик не заплатил долг, кредитор сравнительно легко может забрать заложенное имущество себе или продать его, получив возмещение из вырученных денег. Подробнее о залоге см. параграф 7.4.3.
Что понимать под ипотекой?
Строго говоря, сам термин «ипотека» с юридической точки зрения означает именно залог недвижимости, тогда как кредит или заём, обеспеченный таким залогом, правильно называть ипотечным кредитом или ипотечным займом. Но в современном русском языке слово «ипотека» очень часто употребляется также и в качестве короткого названия самого ипотечного кредита или займа (например, «взять ипотеку»» вместо «взять ипотечный кредит»), и мы тоже будем иногда использовать его в этом значении.
Часто встречается также выражение «купить квартиру в ипотеку» вместо «купить квартиру с использованием ипотечного кредита».
Обязательно ли при ипотеке в залог ставится именно покупаемая на кредитные средства недвижимость? Не обязательно, но чаще всего это именно так. Однако, если человек захочет взять кредит на покупку автомобиля или на предпринимательские цели под залог уже имеющейся у него в собственности квартиры, это тоже возможно, и это тоже будет ипотечный кредит.
Поскольку жилье в России (да и во всем мире) стоит дорого, то кредит на покупку жилья невозможно отдать быстро: сроки ипотечных кредитов могут составлять и 10, и 20, и 30 лет. И даже при относительно невысоких ставках (в середине 2023 года – около 10–11% годовых, а в случае льготного кредита даже меньше) по сравнению со ставками по потребительским кредитам (в среднем около 18–24% годовых) за многие годы накапливается большая переплата. Поэтому решение о покупке квартиры в ипотеку для молодой семьи с небольшими доходами – это очень серьезное финансовое решение, возможно, самое серьезное за всю жизнь.
Принимая такое решение, необходимо максимально тщательно всё обдумать и взвесить альтернативы. А их обычно всего три: либо жить с родителями или другими родственниками, либо снимать жилье, либо покупать квартиру в ипотеку. Первый вариант – самый дешевый, но не всегда приемлемый с точки зрения человеческих отношений и психологического комфорта. Оба других варианта затратны, и для их сравнения имеет смысл проделать некоторые расчеты – при всей условности допущений о ценах, доходах и процентных ставках на 15–20 лет вперед. (Конечно, встречаются и другие варианты – общежитие, служебная квартира, оплата аренды жилья работодателем, но они доступны не всегда и не всем.)
Аренда или ипотека?
Одна из популярных финансовых задач – это сравнение плюсов и минусов аренды и ипотеки как двух альтернативных способов самостоятельной жизни молодой семьи (либо человека, решившего жить отдельно от родителей). При равном размере ежемесячного платежа покупка квартиры в ипотеку должна быть финансово более выгодной, чем аренда, поскольку в этом случае конце срока у вас в собственности останется актив – квартира. Плюс «чувство хозяина», независимость от капризов арендодателя, отсутствие проблем с регистрацией по месту жительства и др.
Но если аренда сопоставимой квартиры стоит заметно меньше, чем платеж по ипотечному кредиту, тут уже возникает повод задуматься: а может быть, лучше жить в съемной квартире? Ее несложно поменять при необходимости – например, при смене места работы или при возросшей арендной плате (для молодых людей, еще не сильно обросших вещами, переезд обычно не так страшен, как для пожилых), а разницу в цене можно использовать для накоплений и впоследствии купить квартиру за свои деньги, без кредита. Кроме того, в расчетах необходимо учитывать дополнительные расходы, связанные с ипотекой, например, по приобретению страховки (см. ниже).
Эта проблема вполне поддается количественному анализу, хотя некоторые нефинансовые факторы (вроде неосязаемого «чувства хозяина») в расчет включить не удастся. См., например:
Сравнительный анализ ипотеки и аренды от Яндекс. Недвижимость.
Ипотечные кредиты выдают банки. Встречаются также и ипотечные займы, которые могут выдавать МФО (только если акционером или участником МФО является Российская Федерация, субъект Российской Федерации, муниципальное образование), КПК, а также коммерческие и некоммерческие организации, включенные в перечень уполномоченных организаций АО «ДОМ.РФ», - обычно они создаются региональными или местными органами власти.
Следует иметь в виду, что при получении ипотеки помимо собственно процентов по кредиту (которые заметно ниже, чем по другим видам кредитов), заемщик несет и другие расходы. Самые чувствительные из них – страховые взносы: во-первых, по закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)» обязательно страхование самого объекта недвижимости от рисков утраты и повреждения, во-вторых, банки обычно стараются продать заемщику еще и страхование жизни и здоровья, причем по достаточно высокой цене (см. параграф 10.5.2). Подробнее об этих дополнительных расходах мы поговорим в параграфе 7.5.5 «Сопутствующие комиссии и платежи».
Напомним также, что для заемщика крайне опасно принимать на себя долгосрочные валютные риски, поэтому ипотечные кредиты следует брать в той валюте, в которой вы получаете основную часть своих доходов. Для большинства россиян это, конечно, рубли.
Льготные ипотечные программы
Для некоторых категорий заемщиков существуют федеральные или региональные льготы по ипотечным кредитам, предусматривающие, например, пониженную процентную ставку или частичное субсидирование той процентной ставки, которую устанавливает банк, или частичную уплату взносов по кредитам за счет государства и т.д. К таким категориям относятся многодетные семьи; лица, которые получили материнский капитал; учителя, медицинские работники и ученые, только начинающие свою профессиональную деятельность; молодые семьи; военнослужащие.
Соответствующие финансовые и организационные механизмы предусмотрены разными нормативными актами. Это, например, Федеральный закон «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих», постановление Правительства Российской Федерации от 30 декабря 2017 г. № 1711 «Об утверждении Правил предоставления субсидий из федерального бюджета акционерному обществу «ДОМ.РФ», постановление Правительства Российской Федерации от 7 декабря 2019 г. № 1609 «Об утверждении условий программы «Дальневосточная ипотека», постановление Правительства Российской Федерации от 23 апреля 2020 г. № 566 «Об утверждении Правил возмещения кредитным и иным организациям недополученных доходов по жилищным (ипотечным) кредитам (займам), выданным гражданам Российской Федерации в 2020 - 2024 годах», Постановление Правительства Российской Федерации от 30 апреля 2022 г. № 805 «Об утверждении Правил предоставления субсидий из федерального бюджета акционерному обществу «ДОМ.РФ» в виде вклада в имущество акционерного общества «ДОМ.РФ», не увеличивающего его уставный капитал, на цели возмещения кредитным и иным организациям недополученных доходов по жилищным (ипотечным) кредитам (займам), выданным работникам аккредитованных организаций, осуществляющих деятельность в области информационных технологий, и Правил возмещения кредитным и иным организациям недополученных доходов по жилищным (ипотечным) кредитам (займам), выданным работникам аккредитованных организаций, осуществляющих деятельность в области информационных технологий» и др.
Так, в рамках федерального проекта «Финансовая поддержка семей при рождении детей» в составе национального проекта «Демография» реализуется программа льготного ипотечного кредитования «Семейная ипотекa» (далее – Программа). Она ориентирована на российские семьи, имеющие ребенка или несколько детей, хотя бы один из которых родился после 1 января 2018 г. Программа позволяет им оформить ипотечный кредит на покупку жилого помещения или строительство индивидуального жилого дома по льготной ставке либо рефинансировать на льготных условиях ранее полученные ипотечные кредиты. Оператором программы является АО «ДОМ.РФ».
Максимальная ставка на весь срок кредитования для заемщика составляет 6% годовых (а в Дальневосточном федеральном округе – 5%), при этом некоторые банки предлагают и более низкие ставки. Недополученные доходы кредиторов компенсируются государством (размер недополученных доходов рассчитывается как разница между размером ключевой ставки Банка России, увеличенной на 3 процентных пункта, а для целей кредитования на строительство индивидуального жилого дома на 5 процентных пункта, и размером процентной ставки по кредитному договору). Минимальный первоначальный взнос по кредиту составляет 15%, максимальная сумма кредита – до 6 млн руб. (а для Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области – до 12 млн руб.)
Во исполнение поручений Президента Российской Федерации по усовершенствованию условий Программы в правила ее реализации в 2021 – 2023 гг. в нее были внесены изменения, которые предусматривают в том числе:
- возможность получения льготных ипотечных жилищных кредитов в рамках Программы семьями, в которых после 1 января 2018 г. родился не только второй или последующий, но и первый ребенок;
- возможность получения в рамках Программы кредитов не только на приобретение готового жилья (квартиры или дома), но и на строительство индивидуального жилого дома или на приобретение земельного участка для строительства на нем индивидуального жилого дома, и на рефинансирование ипотечного кредита, полученного на покупку жилья у застройщика..
Льготная ипотека 2020 и 2024
В апреле 2020 года в России появилась еще одна программа льготной ипотеки, по которой часть процентов банку компенсирует государство. Благодаря этому цена ипотеки для заемщиков снизилась до 6,5% годовых. Целью программы была поддержка как населения, так и строительной отрасли, пострадавших от пандемии коронавируса, а также банков, которые зарабатывают на выдаче ипотечных кредитов.
Условия программы были определены постановлением Правительства РФ от 23 апреля 2020г. № 566 «Об утверждении Правил возмещения кредитным и иным организациям недополученных доходов по жилищным (ипотечным) кредитам (займам), выданным гражданам РФ в 2020–2024 годах», в которое несколько раз вносились изменения.
Основные условия для получения кредитов по этой программе были следующими:
- заемщики должны быть гражданами России, других персональных требований к ним (возраст, наличие и количество детей, семейное положение и т.д.) не установлено;
- договор ипотеки должен быть заключен в период между с 17 апреля и 1 ноября 2020 года (затем действие программы несколько раз продлевалось);
- квартира должна покупаться у застройщика в построенном доме или по договору долевого строительства – в еще строящемся доме, но не на вторичном рынке (впоследствии был добавлен вариант с покупкой индивидуального жилого дома или использованием кредита для строительства такого дома);
- сумма кредита не должна превышать установленный лимит в зависимости от региона (предельно допустимые сумм несколько раз менялись, сама квартира может стоить дороже):
Условия для получения кредита Регион, в котором находится квартира Сумма кредита после 01.05.2023 г. Москва, Санкт–Петербург, Московская область, Ленинградская область До 15 млн рублей Другие регионы До 30 млн рублей
- срок кредита не ограничен;
- ставка по кредиту в 2023 году не должна превышать 8% годовых на весь срок кредита это предельное значение несколько раз менялось за время действия постановления), кроме некоторых исключений, например:
- она может быть выше в период между выдачей кредита и регистрацией ипотеки, чтобы стимулировать заемщика поскорее произвести регистрацию,
- она может быть выше в течение всего срока, если заемщик не заключит договоры личного страхования и (или) страхования жилого помещения, а также при невыполнении заемщиком предусмотренных кредитным договором условий указанных договоров страхования;
- первоначальный взнос составляет не менее 15% стоимости жилья, при этом он может быть оплачен за счет собственных средств заемщика, или материнского капитала, или других бюджетных субсидий.
На финансирование программы выделены средства из федерального бюджета, но эти деньги идут не на саму выдачу кредитов, а на компенсацию части процентов. А именно, в 2023 году компенсируется разница между ставкой 8% (или фактической более высокой ставкой, под которую выдан кредит) и расчетной величиной «ключевая ставка Банка России» + 2,5% (в некоторых случаях – «ключевая ставка Банка России +4,5%»). Если фактическая ставка была ниже, чем 8%, то для расчета компенсации используется все равно величина 8%. При этом для заемщика величина процентной ставки не меняется независимо от изменений ключевой ставки. Выплаты производятся через государственное АО «ДОМ.РФ». Общая сумма кредитов, которые могут субсидироваться по данной программе, несколько раз увеличивалась и суммарно за пять лет может составить до 4,5 трлн рублей.
Чтобы кредит попадал под действие этой программы, банк не должен получать по такому кредиту иного субсидирования со стороны государства – в рамках программы льготной ипотеки для граждан, имеющих детей (постановление Правительства от 30 декабря 2017 г. № 1711), или льготной ипотеки для села (постановление Правительства от 30 ноября 2019г. №1567), или программы «Дальневосточная ипотека» (постановлением Правительства от 7 декабря 2019г. №1609). Это достаточно логично.
Кроме банков, в данной программе могут участвовать уполномоченные организации АО «ДОМ.РФ», осуществляющие деятельность по предоставлению ипотечных займов (обычно это операторы различных региональных ипотечных программ).
Программа льготной ипотеки была сочтена в целом успешной, и именно поэтому ее несколько раз продлевали. Но у нее были и негативные последствия, главное из которых – рост цен на жилье из-за возросшего спроса. В результате экономия, которую покупатели квартир получили за счет уменьшения процентных платежей, оказалась практически «съедена» увеличением покупной цены квартир.
В 2022–2023 гг. некоторые банки во взаимодействии с компаниями-застройщиками стали предлагать ипотечные кредиты под очень низкие проценты – вплоть до нулевых – даже без использования государственных льгот. Однако при внимательном рассмотрении видно, что в таких случаях продавец сильно завышает цену на квартиру по сравнению с рыночной, - по сути дела, неполученные проценты сразу закладываются в цену, по которой покупается квартира. Это невыгодно заемщику: во-первых, он не сможет сэкономить на досрочном погашении кредита, во-вторых, в случае дефолта по кредиту и реализации квартиры с торгов вырученная сумма, скорее всего, даже не покроет задолженность по кредиту, и человек останется не только без квартиры, но и с долгами перед банком. Поэтому не стоит слишком радоваться рекламе, обещающей «ипотеку под 0%» - надо внимательно читать условия договоров и сравнивать цены на квартиры при разных условиях покупки.