Основные положения о залоге содержатся в параграфе 3 главы 23 ГК РФ, а об ипотеке - также в законе «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Залог – один из основных способов обеспечения обязательств. Если обязательство обеспечено залогом, то, выражаясь юридическим языком, кредитор (залогодержатель) «имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства должником получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами залогодателя». Говоря проще, если должник не возвращает кредит, заложенное имущество отбирается у него и продается, а вырученные деньги идут в погашение долга; если часть денег после этого останется, то она возвращается должнику, а если вырученных денег не хватает – заёмщик остается должен оставшуюся сумму (кроме залога в ломбарде: там оставшийся долг списывается). Недвижимость в этом смысле является наиболее удобным предметом залога, так как ее невозможно спрятать – в отличие, например, от заложенного автомобиля. Как мы уже говорили выше, термин «ипотека» в юридическом смысле обозначает именно залог недвижимости.

При этом заложенная недвижимость – это собственность гражданина: если вы купили квартиру за счет ипотечного кредита, то она ваша, и вы можете ею владеть и пользоваться (то есть в ней жить). Но ваши права как собственника ограничены: например, вы не можете продать эту квартиру без согласия банка-кредитора (что довольно естественно). Договором может быть также предусмотрен запрет сдавать ее в аренду или в безвозмездное пользование третьим лицам. А в случае невыплаты кредита вы можете лишиться своего имущества.

Предметом ипотеки могут быть различные объекты недвижимости: жилые дома, квартиры, части жилых домов и квартир, земельные участки, дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения.

При ипотечном кредитовании в качестве залога обычно выступает приобретаемая недвижимость, то есть одновременно происходит и покупка недвижимости за счет кредитных средств, и передача этой недвижимости в залог. Зачастую отдельный договор залога при этом не оформляется, поскольку по умолчанию при приобретении недвижимости за счет кредитных средств возникает так называемая «ипотека в силу закона». Но также в качестве предмета залога по кредиту может использоваться и недвижимость, которая уже находится в собственности должника, если кредит берется на какие-то иные нужды, - например, на покупку автомобиля или на предпринимательские цели, и с юридической точки зрения это тоже будет ипотекой.

Ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости по месту нахождения заложенного имущества (Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», ст. 53). При этом может оформляться так называемая закладная – ценная бумага, удостоверяющая право залога и право своего владельца на получение денег по кредиту. Впоследствии первоначальный держатель закладной (банк) может продать закладную и тем самым передать покупателю свои права по кредиту. Для заемщика такая продажа закладной не несет неблагоприятных последствий, так как ни сумма, ни график платежей при этом не меняется.

Как можно потерять квартиру, взяв заём у недобросовестного кредитора

Оформление залога на автомобиль имеет свою специфику. В России нет государственного реестра прав на автомобили, аналогичного Единому государственному реестру недвижимости, а регистрация в ГИБДД имеет другой смысл: она обеспечивает государственный учет транспортных средств, подтверждает статус владельца для взимания с него налогов и для возложения на него ответственности за различные правонарушения. Соответственно регистрация залога автомобилей в ГИБДД не производится. По закону при залоге автомобиля может (хотя и не обязательно должна) производиться регистрация уведомления о залоге в так называемом Реестре уведомлений о залоге движимого имущества, - это делается при помощи нотариуса. Данный реестр полезен для покупателя при покупке автомобиля на вторичном рынке: до заключения договора нужно проверить в реестре, не обременен ли автомобиль залогом.

Правда, в качестве «суррогатного» варианта залога нередко используют передачу паспорта транспортного средства (ПТС) автомобиля от владельца (заемщика) к кредитору. Такая операция в законодательстве не предусмотрена, и наличие ПТС у другого лица само по себе не подтверждает существование договора залога.