От многих сограждан и даже некоторых советников по инвестициям часто можно услышать мнение о том, что самый лучший вариант сбережений - это вложения в недвижимость: мол, именно они в долгосрочном периоде самые доходные и одновременно надежные. Так ли это?

У вложений в недвижимость есть несколько ключевых отличий от других доступных для граждан видов сбережений и инвестиций - вкладов, металлических счетов, фондового рынка. Первое – это низкая ликвидность актива. Снять деньги со вклада или продать облигации на фондовом рынке достаточно просто, а вот продажа квартиры потребует, как минимум, существенных юридических и временных издержек. Так что, если вы хотите иметь возможность достаточно быстро вернуть свои средства в трудную минуту, недвижимость – плохой выбор.

Вторая достаточно очевидная особенность – это высокие барьеры входа. Минимальная сумма вклада, например, в Сбербанке составляет 1000 рублей, большинство брокеров разрешают открывать брокерский счет, начиная с 30 тыс. рублей, а для металлического счета минимальная сумма вложений в Сбербанке составляет цену 1 грамма серебра – около 30 рублей. В случае недвижимости вам понадобится значительно более крупная сумма – скорее всего, не меньше 1 миллиона рублей, а уж про стоимость недвижимости в центре крупного города (тем более в столице) можно не говорить.

Третья особенность - необходимость платить налог за владение активом. Если вы покупаете ценные бумаги, вы должны будете платить налог только за доходы, которые эти ценные бумаги приносят, а не за сам факт наличия актива. Но при покупке квартиры или земельного участка вы будете обязаны ежегодно платить налог на недвижимость. В отношении квартиры будут еще ненулевые коммунальные платежи, даже если в ней никто не живет. Кроме того, при продаже надо будет заплатить налог с полученного дохода, если вы владели этой квартирой менее 5 лет. А вот при покупке квартиры при определенных условиях можно получить налоговый вычет (подробнее об этом можно прочитать в главе расходы).

Почему же, несмотря на эти довольно явные неудобства, недвижимость остается очень популярным объектом вложения средств?

Миф 1. Рынок недвижимости всегда растет

Это именно миф - потому что, как и любой другой товар, недвижимость может и дорожать, и дешеветь. В настоящий момент в России роста цен на недвижимость скорее нет. При этом рынки недвижимости в разных населенных пунктах могут вести себя очень по-разному в зависимости от масштабов нового строительства, притока или оттока населения, экономической ситуации в конкретном регионе, возможности для покупателей взять ипотечный кредит, в том числе льготный, и т.д. Кроме того, уже упомянутая низкая ликвидность недвижимости может привести к тому, что даже при формально высоких ценах на недвижимость конкретную квартиру придется продавать с большой скидкой.

Миф 2. Можно сдавать квартиру в аренду и получать деньги практически «из воздуха»

Сдача квартиры в аренду - это вовсе не так просто! Во-первых, надо потратить время и усилия (либо деньги - на оплату услуг риэлтора), чтобы найти хорошего арендатора - аккуратного и платежеспособного. Во-вторых, владелец квартиры, сданной в аренду, продолжает нести достаточно существенные издержки - налог на недвижимость, частичная оплата коммунальных услуг (арендаторы обычно платят только за свет и воду), ремонт в квартире (особенно после выезда неаккуратных арендаторов), и т.д. В-третьих, даже за самыми хорошими арендаторами все-таки нужно приглядывать, а это опять-таки время и усилия. Поэтому делать деньги «из воздуха» тут точно не получится. И чистая доходность от сдачи квартиры в аренду далеко не всегда превышает доходность банковского вклада.

Тем не менее покупка недвижимости вполне может быть и хорошей, финансово грамотной инвестицией. Например, если вы арендуете квартиру, то может оказаться выгоднее приобрести собственную, даже в ипотеку (подробнее об ипотеке можно прочитать в параграфе 7.3.1.), а может и нет – все зависит от конкретного случая и требует расчетов. Например, вы хотите купить квартиру за 6 млн рублей. При этом у вас накоплено 2 млн рублей на первый взнос. В настоящее время вы снимаете квартиру за 30 тыс. рублей, а еще 50 тыс. рублей в месяц можете откладывать или вносить за ипотеку. У вас есть два варианта действий: копить на квартиру и снимать жилье или купить квартиру в ипотеку.

1) Снимать жилье и копить на квартиру. В таком случае выгодная стратегия - открыть пополняемый вклад, внести туда 2 млн рублей и каждый месяц дополнительно вносить 50 тыс. рублей, а 30 тыс. рублей тратить на съем жилья. Предположим, ставка по вкладу составляет 6%. Тогда на вкладе за 4 года и 11 месяцев накопится стоимость квартиры - 6 млн рублей, из которых 4,9 млн рублей внесете вы, а 1,1 млн рублей начислит банк в качестве процентов. На аренду вы за это время потратите 1,77 млн рублей. Итого, через 4 года и 11 месяцев вы сможете купить квартиру, потратив на это 6,67 млн рублей.

2) Взять ипотеку. Предположим, что вы возьмете недостающие 4 млн в ипотеку под 9% годовых. Каждый месяц вы сможете платить по кредиту 80 тыс. рублей: 50 тыс. рублей, которые раньше вносили на вклад, и 30 тыс. рублей, которые раньше отдавали за аренду. В таком случае вы погасите ипотеку за 5 лет и 3 месяца, потратив на это 7,04 млн рублей, в том числе 1,04 млн рублей переплаты по процентам.

Исходя из этих расчетов, получается, что в данном случае выгоднее копить на квартиру самому. Хотя нельзя забывать, что эти расчеты не учитывают, с одной стороны, налог, который вам придется платить за собственную квартиру, увеличившиеся коммунальные платежи (арендаторы обычно платят только за свет и воду), а с другой стороны, зависимость от арендодателя.

Ответ в задаче поменяется, если вы захотите купить более дешевую квартиру - например, за 4 млн. В таком случае ипотека будет выгоднее. Или если вы тратите на съем жилья не 30 тыс. рублей в месяц, а 40 тыс. рублей.