В апреле 2020 года в России появилась еще одна программа льготной ипотеки, по которой часть процентов банку компенсирует государство. Благодаря этому цена ипотеки для заемщиков снизилась до 6,5% годовых. Целью программы была поддержка как населения, так и строительной отрасли, пострадавших от пандемии коронавируса, а также банков, которые зарабатывают на выдаче ипотечных кредитов.

Условия программы были определены постановлением Правительства РФ от 23 апреля 2020г. № 566 «Об утверждении Правил возмещения кредитным и иным организациям недополученных доходов по жилищным (ипотечным) кредитам (займам), выданным гражданам РФ в 2020–2024 годах», в которое несколько раз вносились изменения.

Основные условия для получения кредитов по этой программе были следующими:

• заемщики должны быть гражданами России, других персональных требований к ним (возраст, наличие и количество детей, семейное положение и т.д.) не установлено;

• договор ипотеки должен быть заключен в период между с 17 апреля и 1 ноября 2020 года (затем действие программы несколько раз продлевалось);

• квартира должна покупаться у застройщика в построенном доме или по договору долевого строительства – в еще строящемся доме, но не на вторичном рынке (впоследствии был добавлен вариант с покупкой индивидуального жилого дома или использованием кредита для строительства такого дома);

• сумма кредита не должна превышать установленный лимит в зависимости от региона (предельно допустимые сумм несколько раз менялись, сама квартира может стоить дороже):

• срок кредита не ограничен;

• ставка по кредиту в 2023 году не должна превышать 8% годовых на весь срок кредита это предельное значение несколько раз менялось за время действия постановления), кроме некоторых исключений, например:

• она может быть выше в период между выдачей кредита и регистрацией ипотеки, чтобы стимулировать заемщика поскорее произвести регистрацию,

• она может быть выше в течение всего срока, если заемщик не заключит договоры личного страхования и (или) страхования жилого помещения, а также при невыполнении заемщиком предусмотренных кредитным договором условий указанных договоров страхования;

• первоначальный взнос составляет не менее 15% стоимости жилья, при этом он может быть оплачен за счет собственных средств заемщика, или материнского капитала, или других бюджетных субсидий.

На финансирование программы выделены средства из федерального бюджета, но эти деньги идут не на саму выдачу кредитов, а на компенсацию части процентов. А именно, в 2023 году компенсируется разница между ставкой 8% (или фактической более высокой ставкой, под которую выдан кредит) и расчетной величиной «ключевая ставка Банка России» + 2,5% (в некоторых случаях – «ключевая ставка Банка России +4,5%»). Если фактическая ставка была ниже, чем 8%, то для расчета компенсации используется все равно величина 8%. При этом для заемщика величина процентной ставки не меняется независимо от изменений ключевой ставки. Выплаты производятся через государственное АО «ДОМ.РФ». Общая сумма кредитов, которые могут субсидироваться по данной программе, несколько раз увеличивалась и суммарно за пять лет может составить до 4,5 трлн рублей.

Чтобы кредит попадал под действие этой программы, банк не должен получать по такому кредиту иного субсидирования со стороны государства – в рамках программы льготной ипотеки для граждан, имеющих детей (постановление Правительства от 30 декабря 2017 г. № 1711), или льготной ипотеки для села (постановление Правительства от 30 ноября 2019г. №1567), или программы «Дальневосточная ипотека» (постановлением Правительства от 7 декабря 2019г. №1609). Это достаточно логично.

Кроме банков, в данной программе могут участвовать уполномоченные организации АО «ДОМ.РФ», осуществляющие деятельность по предоставлению ипотечных займов (обычно это операторы различных региональных ипотечных программ).

Программа льготной ипотеки была сочтена в целом успешной, и именно поэтому ее несколько раз продлевали. Но у нее были и негативные последствия, главное из которых – рост цен на жилье из-за возросшего спроса. В результате экономия, которую покупатели квартир получили за счет уменьшения процентных платежей, оказалась практически «съедена» увеличением покупной цены квартир.

В 2022–2023 гг. некоторые банки во взаимодействии с компаниями-застройщиками стали предлагать ипотечные кредиты под очень низкие проценты – вплоть до нулевых – даже без использования государственных льгот. Однако при внимательном рассмотрении видно, что в таких случаях продавец сильно завышает цену на квартиру по сравнению с рыночной, - по сути дела, неполученные проценты сразу закладываются в цену, по которой покупается квартира. Это невыгодно заемщику: во-первых, он не сможет сэкономить на досрочном погашении кредита, во-вторых, в случае дефолта по кредиту и реализации квартиры с торгов вырученная сумма, скорее всего, даже не покроет задолженность по кредиту, и человек останется не только без квартиры, но и с долгами перед банком. Поэтому не стоит слишком радоваться рекламе, обещающей «ипотеку под 0%» - надо внимательно читать условия договоров и сравнивать цены на квартиры при разных условиях покупки.