6.2.3. Металлические счета 6.2.5. Финансовые пирамиды 



6.2.4 Инвестиции в недвижимость

От мно­гих со­гра­ждан и да­же не­ко­то­рых со­вет­ни­ков по ин­ве­сти­ци­ям ча­сто мож­но услы­шать мне­ние о том, что са­мый пра­виль­ный ва­ри­ант ин­ве­сти­ций – ин­ве­сти­ции в не­дви­жи­мость, имен­но они в дол­го­сроч­ном пе­ри­о­де са­мые до­ход­ные и од­новре­мен­но на­деж­ные. Так ли это?

У ин­ве­сти­ций в не­дви­жи­мость есть несколь­ко клю­че­вых от­ли­чий от дру­гих до­ступ­ных для гра­ждан ви­дов ин­ве­сти­ций - вкла­дов, ме­тал­ли­че­ских сче­тов, фон­до­во­го рын­ка. Пер­вое – это низ­кая лик­вид­ность ак­ти­ва. Снять день­ги со вкла­да или про­дать об­ли­га­ции на фон­до­вом рын­ке до­ста­точ­но про­сто, а вот про­да­жа квар­ти­ры по­тре­бу­ет, как ми­ни­мум, су­ще­ствен­ных юри­ди­че­ских и вре­мен­ных из­дер­жек. Так что, если вы хо­ти­те иметь воз­мож­ность до­ста­точ­но бы­стро вер­нуть свои сред­ства в труд­ную ми­ну­ту, ин­ве­сти­ции в не­дви­жи­мость – пло­хой вы­бор.

Вто­рая до­ста­точ­но оче­вид­ная осо­бен­ность – это вы­со­кие ба­рье­ры вхо­да. Ми­ни­маль­ная сум­ма вкла­да, напри­мер, в Сбер­банке со­став­ляет 1000 ру­блей, большинство бро­ке­ров раз­ре­ша­ют откры­вать бро­кер­ский счет, на­чи­ная с 30 тыс. ру­блей, а для ме­тал­ли­че­ско­го сче­та ми­ни­маль­ная сум­ма вло­же­ний в Сбер­банке со­став­ляет це­ну 1 грам­ма се­ре­бра – око­ло 30 ру­блей. В слу­чае не­дви­жи­мо­сти вам по­на­до­бит­ся зна­чи­тель­но бо­лее круп­ная сум­ма – ско­рее всего не мень­ше мил­лио­на ру­блей, а уж про сто­и­мость не­дви­жи­мо­сти в цен­тре круп­но­го го­ро­да (тем бо­лее в сто­ли­це) мож­но не го­во­рить.

Тре­тья осо­бен­ность - необ­хо­ди­мость пла­тить на­лог за вла­де­ние ак­ти­вом. Если вы по­ку­па­е­те цен­ные бу­ма­ги, вы долж­ны бу­де­те пла­тить на­лог толь­ко за до­хо­ды, ко­то­рые эти цен­ные бу­ма­ги при­но­сят, а не за сам факт на­личия ак­ти­ва. Но при по­куп­ке квар­ти­ры или зе­мель­но­го участка вы бу­де­те обя­за­ны еже­год­но пла­тить на­лог на не­дви­жи­мость. В от­но­ше­нии квар­ти­ры бу­дут еще не­ну­ле­вые ком­му­наль­ные пла­те­жи, да­же если в ней ни­кто не жи­вет. Кро­ме то­го, при про­да­же на­до бу­дет запла­тить на­лог, если вы вла­де­ли этой квар­ти­рой ме­нее 5 лет. А вот при по­куп­ке квар­ти­ры при опре­де­лен­ных усло­ви­ях мож­но по­лу­чить на­ло­го­вый вы­чет (по­дроб­нее об этом мож­но про­чи­тать в гла­ве рас­хо­ды).

По­че­му же не­смот­ря на эти до­воль­но яв­ные неу­доб­ства, ин­ве­сти­ции в не­дви­жи­мость оста­ют­ся очень по­пу­ляр­ны с точ­ки зре­ния со­вет­ни­ков по ин­ве­сти­ро­ва­нию?

Миф 1. Ры­нок не­дви­жи­мо­сти все­гда рас­тет

Это имен­но миф - по­то­му что, как и лю­бой дру­гой то­вар, не­дви­жи­мость мо­жет и до­ро­жать, и де­ше­веть. В на­сто­я­щий мо­мент в Рос­сии ро­ста цен на не­дви­жи­мость ско­рее нет. По­жа­луй, пя­ти­ком­нат­ная квар­ти­ра вну­три Буль­вар­но­го коль­ца в Москве дей­стви­тель­но вряд ли силь­но по­де­ше­ве­ет, но мож­но ли быть уве­рен­ным на­счет сто­и­мо­сти “од­нуш­ки” в 30 квад­рат­ных мет­ров в жи­лищ­ном комплек­се без ин­фра­струк­ту­ры в при­го­ро­де? С 2014 по 2018 год це­ны на не­дви­жи­мость в большинстве рос­сий­ских го­ро­дов сто­я­ли на ме­сте или па­да­ли.

Один из про­дук­тов аме­ри­канской вер­сии это­го ми­фа - ипо­теч­ный кри­зис 2007 го­да, став­ший “спус­ковым крюч­ком” для миро­во­го эко­но­ми­че­ско­го кри­зи­са 2008–2009 го­дов. Он стал ре­зульта­том убе­жден­но­сти банки­ров, что сто­и­мость не­дви­жи­мо­сти бу­дет толь­ко рас­ти, а зна­чит, на­деж­ность ипо­теч­но­го заем­щи­ка не очень-то и важ­на: если он не смо­жет пла­тить, банк смо­жет про­сто за­брать дом у заем­щи­ка, про­дать и все рав­но остать­ся в плю­се. Од­на­ко, когда не­пла­те­жи по за­клад­ным ста­ли массо­вы­ми, не­дви­жи­мость ста­ла де­ше­веть, да­же в пре­стиж­ных рай­о­нах.

Миф 2. Мож­но сда­вать квар­ти­ру в арен­ду и по­лу­чать день­ги прак­ти­че­ски «из воз­ду­ха»

Это во­все не так про­сто! Во-пер­вых, на­до по­тра­тить вре­мя и уси­лия (ли­бо день­ги - на опла­ту услуг ри­эл­то­ра) на по­ис­ки хо­ро­ше­го арен­да­то­ра - ак­ку­рат­но­го и пла­те­же­способ­но­го, а так­же на по­сле­ду­ю­щее вза­и­мо­дей­ствие с ним. Во-вто­рых, вла­де­лец квар­ти­ры, сдан­ной в арен­ду, про­дол­жа­ет не­сти до­ста­точ­но су­ще­ствен­ные из­держ­ки - на­лог на не­дви­жи­мость, ча­стич­ная опла­та ком­му­наль­ных услуг (арен­да­то­ры обыч­но пла­тят толь­ко за свет и во­ду), ре­монт в квар­ти­ре (осо­бен­но по­сле вы­ез­да неак­ку­рат­ных арен­да­то­ров), и т.д. . По дан­ным РБК за 2014 год ин­ве­сти­ции в част­ную не­дви­жи­мость эко­ном- и ком­форт-клас­са при­но­си­ли 4–7% при­бы­ли в год. С тех пор це­ны на арен­ду оста­ва­лись ста­биль­ны­ми, а рост цен на жи­лье восста­но­вил­ся толь­ко в 2018 го­ду. Бо­лее вы­год­ным ва­ри­ан­том мо­жет быть при­об­ре­те­ние ком­мер­че­ской не­дви­жи­мо­сти – офи­са или тор­го­вой точ­ки, но и здесь не­льзя за­бы­вать о ко­ли­че­стве до­пол­ни­тель­ных уси­лий, ко­то­рые на­до при­ло­жить для из­вле­че­ния до­хо­да. «Из воз­ду­ха» точ­но не по­лу­чит­ся.

Миф 3. Мож­но вло­жить­ся на эта­пе «котло­ва­на» и по­лу­чить огром­ную при­быль, когда дом бу­дет сдан

Мож­но по­лу­чить при­быль (впро­чем, не огром­ную, а всего в рай­о­не 15–20%). А мож­но и не по­лу­чить – если дом не бу­дет до­строен. Ко­неч­но, по­сле вве­де­ния по­пра­вок в за­кон, за­щи­ща­ю­ще­го пра­ва доль­щи­ков (214-ФЗ) в 2014 го­ду об обя­за­тель­ном стра­хо­ва­нии гра­жданской от­вет­ствен­но­сти застрой­щи­ков, рис­ки для та­ких ин­ве­сто­ров сни­зи­лись (кста­ти, как и до­ход­ность – еще несколь­ко лет на­зад та­кая ин­ве­сти­ция при­но­си­ла 25–30% го­до­вых). Од­на­ко го­во­рить о том, что риск ис­клю­чен, не­льзя, да­же если вы вы­бра­ли про­ве­рен­но­го и на­деж­но­го застрой­щи­ка. Бо­лее то­го, с 1 июля 2019 го­да су­ще­ствен­но ме­ня­ет­ся по­ря­док про­даж квар­тир на ста­дии застрой­ки – по­яв­ляют­ся но­вые га­ран­тии, но в про­цесс вклю­ча­ют­ся банки, ко­то­рые за­ве­до­мо по­вы­сят сто­и­мость фи­нан­си­ро­ва­ния строи­тель­ства.

Тем не ме­нее по­куп­ка не­дви­жи­мо­сти впол­не мо­жет быть и хо­ро­шей, фи­нан­со­во гра­мот­ной ин­ве­сти­ци­ей.

На­при­мер, если вы арен­ду­е­те квар­ти­ру, то мо­жет ока­зать­ся вы­год­нее при­об­ре­сти соб­ствен­ную, да­же в ипо­те­ку (по­дроб­нее об ипо­те­ке мож­но про­чи­тать в гла­ве Кре­ди­ты), а мо­жет и нет – все за­ви­сит от кон­крет­но­го слу­чая и тре­бу­ет рас­че­тов. На­при­мер, вы хо­ти­те ку­пить квар­ти­ру за 6 млн ру­блей. При этом у вас на­коп­ле­но 2 млн ру­блей на пер­вый вз­нос. В на­сто­я­щее вре­мя вы сни­ма­е­те квар­ти­ру за 30 тыс. ру­блей, а еще 50 тыс. ру­блей в ме­сяц мо­же­те от­кла­ды­вать или вно­сить за ипо­те­ку. У вас есть два ва­ри­ан­та дей­ствий: ко­пить на квар­ти­ру и сни­мать жи­лье или ку­пить квар­ти­ру в ипо­те­ку.

1) Сни­мать жи­лье и ко­пить на квар­ти­ру. В та­ком слу­чае вы­год­ная стра­те­гия - открыть по­пол­ня­е­мый вклад, вне­сти ту­да 2 млн ру­блей и каж­дый ме­сяц до­пол­ни­тель­но вно­сить 50 тыс. ру­блей, а 30 тыс. ру­блей тра­тить на съем жи­лья. Пред­по­ло­жим, став­ка по вкла­ду со­став­ляет 6%. То­гда на вкла­де за 4 го­да и 11 ме­ся­цев на­ко­пит­ся сто­и­мость квар­ти­ры - 6 млн ру­блей, из ко­то­рых 4,9 млн ру­блей вне­се­те вы, а 1,1 млн ру­блей на­чис­лит банк в ка­че­стве про­цен­тов. На арен­ду вы за это вре­мя по­тра­ти­те 1,77 млн ру­блей. Ито­го, че­рез 4 го­да и 11 ме­ся­цев вы смо­же­те ку­пить квар­ти­ру, по­тра­тив на это 6,67 млн ру­блей.

2) Взять ипо­те­ку. Пред­по­ло­жим, что вы возь­мете недо­ста­ю­щие 4 млн в ипо­те­ку под 9% го­до­вых. Ка­ждый ме­сяц вы смо­же­те отда­вать 80 тыс. ру­блей - 50 тыс. ру­блей, ко­то­рые рань­ше кла­ли на вклад, и 30 тыс. ру­блей, ко­то­рые рань­ше отда­ва­ли за арен­ду. В та­ком слу­чае вы по­га­си­те ипо­те­ку за 5 лет и 3 ме­ся­ца, по­тра­тив на это 7,04 млн, в том чис­ле 1,04 пере­пла­ты по про­цен­там.

Ис­хо­дя из этих рас­че­тов, по­лу­ча­ет­ся, что в дан­ном слу­чае вы­год­нее ко­пить на квар­ти­ру само­му. Хо­тя не­льзя за­бы­вать, что эти рас­че­ты не учи­ты­ва­ют с од­ной сто­ро­ны на­лог, ко­то­рый вам при­дет­ся пла­тить за соб­ствен­ную квар­ти­ру, уве­ли­чив­ши­е­ся ком­му­наль­ные пла­те­жи (арен­да­то­ры обыч­но пла­тят толь­ко за свет и во­ду), а с дру­гой сто­ро­ны за­ви­си­мость от арен­до­да­те­ля.

Ответ в за­да­че по­ме­ня­ет­ся, если вы за­хо­ти­те ку­пить бо­лее де­ше­вую квар­ти­ру - напри­мер, за 4 млн. В та­ком слу­чае ипо­тека бу­дет вы­год­нее. Или если вы тра­ти­те на съем жи­лья не 30 тыс. ру­блей в ме­сяц, а 40 тыс. ру­блей.

Вы­год­на мо­жет быть де­я­тель­ность ран­тье и по­куп­ка ком­мер­че­ской не­дви­жи­мо­сти – но толь­ко если вы уве­ре­ны в том, что вы способ­ны к та­кой де­я­тель­но­сти, она ку­да бли­же к пред­при­ни­ма­тель­ству, чем про­сто вло­же­ния средств на де­по­зи­ты или да­же в об­ли­га­ции.

Вы­со­ко­рис­ко­ван­ные ин­ве­сти­ции ти­па по­куп­ки не­дви­жи­мо­сти на ста­дии котло­ва­на так­же мо­гут быть фи­нан­со­во гра­мот­ны­ми – при опре­де­лен­ном уров­не до­хо­да и сбе­ре­же­ний, по­сле то­го, как вы срав­ни­те все аль­тер­на­ти­вы.

Ин­ве­сти­ции в не­дви­жи­мость – это не зо­ло­тая ан­ти­ло­па, ко­то­рая бу­дет при­но­сить до­ход вол­шеб­ным об­разом, а про­сто еще од­на воз­мож­ность вло­же­ния средств со свои­ми осо­бен­но­стя­ми. Для то­го, что­бы без­опас­но и эф­фек­тив­но осу­ще­ствлять ин­ве­сти­ции в не­дви­жи­мость, нуж­но вни­ма­тель­но изу­чить все осо­бен­но­сти, а воз­мож­но и про­консульти­ро­вать­ся с юри­стом.

Оцените материал
Ваша оценка

{{comment}}

 6.2.3. Металлические счета 6.2.5. Финансовые пирамиды