6.2.3. Металлические счета 6.2.5. Финансовые пирамиды 



6.2.4 Инвестиции в недвижимость

От многих сограждан и даже некоторых советников по инвестициям часто можно услышать мнение о том, что самый правильный вариант инвестиций – инвестиции в недвижимость, именно они в долгосрочном периоде самые доходные и одновременно надежные. Так ли это?

У инвестиций в недвижимость есть несколько ключевых отличий от других доступных для граждан видов инвестиций - вкладов, металлических счетов, фондового рынка. Первое – это низкая ликвидность актива. Снять деньги со вклада или продать облигации на фондовом рынке достаточно просто, а вот продажа квартиры потребует, как минимум, существенных юридических и временных издержек. Так что, если вы хотите иметь возможность достаточно быстро вернуть свои средства в трудную минуту, инвестиции в недвижимость – плохой выбор.

Вторая достаточно очевидная особенность – это высокие барьеры входа. Минимальная сумма вклада, например, в Сбербанке составляет 1000 рублей, большинство брокеров разрешают открывать брокерский счет, начиная с 30 тыс. рублей, а для металлического счета минимальная сумма вложений в Сбербанке составляет цену 1 грамма серебра – около 30 рублей. В случае недвижимости вам понадобится значительно более крупная сумма – скорее всего не меньше миллиона рублей, а уж про стоимость недвижимости в центре крупного города (тем более в столице) можно не говорить.

Третья особенность - необходимость платить налог за владение активом. Если вы покупаете ценные бумаги, вы должны будете платить налог только за доходы, которые эти ценные бумаги приносят, а не за сам факт наличия актива. Но при покупке квартиры или земельного участка вы будете обязаны ежегодно платить налог на недвижимость. В отношении квартиры будут еще ненулевые коммунальные платежи, даже если в ней никто не живет. Кроме того, при продаже надо будет заплатить налог, если вы владели этой квартирой менее 5 лет. А вот при покупке квартиры при определенных условиях можно получить налоговый вычет (подробнее об этом можно прочитать в главе расходы).

Почему же несмотря на эти довольно явные неудобства, инвестиции в недвижимость остаются очень популярны с точки зрения советников по инвестированию?

Миф 1. Рынок недвижимости всегда растет

Это именно миф - потому что, как и любой другой товар, недвижимость может и дорожать, и дешеветь. В настоящий момент в России роста цен на недвижимость скорее нет. Пожалуй, пятикомнатная квартира внутри Бульварного кольца в Москве действительно вряд ли сильно подешевеет, но можно ли быть уверенным насчет стоимости “однушки” в 30 квадратных метров в жилищном комплексе без инфраструктуры в пригороде? С 2014 по 2018 год цены на недвижимость в большинстве российских городов стояли на месте или падали.

Один из продуктов американской версии этого мифа - ипотечный кризис 2007 года, ставший “спусковым крючком” для мирового экономического кризиса 2008–2009 годов. Он стал результатом убежденности банкиров, что стоимость недвижимости будет только расти, а значит, надежность ипотечного заемщика не очень-то и важна: если он не сможет платить, банк сможет просто забрать дом у заемщика, продать и все равно остаться в плюсе. Однако, когда неплатежи по закладным стали массовыми, недвижимость стала дешеветь, даже в престижных районах.

Миф 2. Можно сдавать квартиру в аренду и получать деньги практически «из воздуха»

Это вовсе не так просто! Во-первых, надо потратить время и усилия (либо деньги - на оплату услуг риэлтора) на поиски хорошего арендатора - аккуратного и платежеспособного, а также на последующее взаимодействие с ним. Во-вторых, владелец квартиры, сданной в аренду, продолжает нести достаточно существенные издержки - налог на недвижимость, частичная оплата коммунальных услуг (арендаторы обычно платят только за свет и воду), ремонт в квартире (особенно после выезда неаккуратных арендаторов), и т.д. . По данным РБК за 2014 год инвестиции в частную недвижимость эконом- и комфорт-класса приносили 4–7% прибыли в год. С тех пор цены на аренду оставались стабильными, а рост цен на жилье восстановился только в 2018 году. Более выгодным вариантом может быть приобретение коммерческой недвижимости – офиса или торговой точки, но и здесь нельзя забывать о количестве дополнительных усилий, которые надо приложить для извлечения дохода. «Из воздуха» точно не получится.

Миф 3. Можно вложиться на этапе «котлована» и получить огромную прибыль, когда дом будет сдан

Можно получить прибыль (впрочем, не огромную, а всего в районе 15–20%). А можно и не получить – если дом не будет достроен. Конечно, после введения поправок в закон, защищающего права дольщиков (214-ФЗ) в 2014 году об обязательном страховании гражданской ответственности застройщиков, риски для таких инвесторов снизились (кстати, как и доходность – еще несколько лет назад такая инвестиция приносила 25–30% годовых). Однако говорить о том, что риск исключен, нельзя, даже если вы выбрали проверенного и надежного застройщика. Более того, с 1 июля 2019 года существенно меняется порядок продаж квартир на стадии застройки – появляются новые гарантии, но в процесс включаются банки, которые заведомо повысят стоимость финансирования строительства.

Тем не менее покупка недвижимости вполне может быть и хорошей, финансово грамотной инвестицией.

Например, если вы арендуете квартиру, то может оказаться выгоднее приобрести собственную, даже в ипотеку (подробнее об ипотеке можно прочитать в главе Кредиты), а может и нет – все зависит от конкретного случая и требует расчетов. Например, вы хотите купить квартиру за 6 млн рублей. При этом у вас накоплено 2 млн рублей на первый взнос. В настоящее время вы снимаете квартиру за 30 тыс. рублей, а еще 50 тыс. рублей в месяц можете откладывать или вносить за ипотеку. У вас есть два варианта действий: копить на квартиру и снимать жилье или купить квартиру в ипотеку.

1) Снимать жилье и копить на квартиру. В таком случае выгодная стратегия - открыть пополняемый вклад, внести туда 2 млн рублей и каждый месяц дополнительно вносить 50 тыс. рублей, а 30 тыс. рублей тратить на съем жилья. Предположим, ставка по вкладу составляет 6%. Тогда на вкладе за 4 года и 11 месяцев накопится стоимость квартиры - 6 млн рублей, из которых 4,9 млн рублей внесете вы, а 1,1 млн рублей начислит банк в качестве процентов. На аренду вы за это время потратите 1,77 млн рублей. Итого, через 4 года и 11 месяцев вы сможете купить квартиру, потратив на это 6,67 млн рублей.

2) Взять ипотеку. Предположим, что вы возьмете недостающие 4 млн в ипотеку под 9% годовых. Каждый месяц вы сможете отдавать 80 тыс. рублей - 50 тыс. рублей, которые раньше клали на вклад, и 30 тыс. рублей, которые раньше отдавали за аренду. В таком случае вы погасите ипотеку за 5 лет и 3 месяца, потратив на это 7,04 млн, в том числе 1,04 переплаты по процентам.

Исходя из этих расчетов, получается, что в данном случае выгоднее копить на квартиру самому. Хотя нельзя забывать, что эти расчеты не учитывают с одной стороны налог, который вам придется платить за собственную квартиру, увеличившиеся коммунальные платежи (арендаторы обычно платят только за свет и воду), а с другой стороны зависимость от арендодателя.

Ответ в задаче поменяется, если вы захотите купить более дешевую квартиру - например, за 4 млн. В таком случае ипотека будет выгоднее. Или если вы тратите на съем жилья не 30 тыс. рублей в месяц, а 40 тыс. рублей.

Выгодна может быть деятельность рантье и покупка коммерческой недвижимости – но только если вы уверены в том, что вы способны к такой деятельности, она куда ближе к предпринимательству, чем просто вложения средств на депозиты или даже в облигации.

Высокорискованные инвестиции типа покупки недвижимости на стадии котлована также могут быть финансово грамотными – при определенном уровне дохода и сбережений, после того, как вы сравните все альтернативы.

Инвестиции в недвижимость – это не золотая антилопа, которая будет приносить доход волшебным образом, а просто еще одна возможность вложения средств со своими особенностями. Для того, чтобы безопасно и эффективно осуществлять инвестиции в недвижимость, нужно внимательно изучить все особенности, а возможно и проконсультироваться с юристом.

Оцените материал
Ваша оценка

{{comment}}

 6.2.3. Металлические счета 6.2.5. Финансовые пирамиды