7.3.1. Ипотечные кредиты и займы
Кредиты и займы различаются и по суммам, и по срокам, и по кредиторам, и по целевому назначению, и по технике выдачи, и по многим другим признакам.
Главной особенностью ипотечных кредитов и займов является специфика их обеспечения: это залог недвижимого имущества – квартиры, дома, земельного участка. Во все времена недвижимость считалась хорошим залогом, потому что ее невозможно спрятать или переместить с одного места на другое. Если заемщик не заплатил долг, кредитор сравнительно легко может забрать заложенное имущество себе или продать его, получив возмещение из вырученных денег. Подробнее о залоге см. параграф 7.4.3.
Обязательно ли при ипотеке в залог ставится именно покупаемая на кредитные средства недвижимость? Не обязательно, но чаще всего это именно так. Однако, если человек захочет взять кредит на покупку автомобиля или на предпринимательские цели под залог уже имеющейся у него в собственности квартиры, это тоже возможно, и это тоже будет ипотечный кредит.
Поскольку жилье в России (да и во всем мире) стоит дорого, то кредит на покупку жилья невозможно отдать быстро: сроки ипотечных кредитов могут составлять и 10, и 20, и 30 лет. И даже при относительно невысоких ставках (в середине 2023 года – около 10–11% годовых, а в случае льготного кредита даже меньше) по сравнению со ставками по потребительским кредитам (в среднем около 18–24% годовых) за многие годы накапливается большая переплата. Поэтому решение о покупке квартиры в ипотеку для молодой семьи с небольшими доходами – это очень серьезное финансовое решение, возможно, самое серьезное за всю жизнь.
Принимая такое решение, необходимо максимально тщательно всё обдумать и взвесить альтернативы. А их обычно всего три: либо жить с родителями или другими родственниками, либо снимать жилье, либо покупать квартиру в ипотеку. Первый вариант – самый дешевый, но не всегда приемлемый с точки зрения человеческих отношений и психологического комфорта. Оба других варианта затратны, и для их сравнения имеет смысл проделать некоторые расчеты – при всей условности допущений о ценах, доходах и процентных ставках на 15–20 лет вперед. (Конечно, встречаются и другие варианты – общежитие, служебная квартира, оплата аренды жилья работодателем, но они доступны не всегда и не всем.)
Ипотечные кредиты выдают банки. Встречаются также и ипотечные займы, которые могут выдавать МФО (только если акционером или участником МФО является Российская Федерация, субъект Российской Федерации, муниципальное образование), КПК, а также коммерческие и некоммерческие организации, включенные в перечень уполномоченных организаций АО «ДОМ.РФ», - обычно они создаются региональными или местными органами власти.
Следует иметь в виду, что при получении ипотеки помимо собственно процентов по кредиту (которые заметно ниже, чем по другим видам кредитов), заемщик несет и другие расходы. Самые чувствительные из них – страховые взносы: во-первых, по закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)» обязательно страхование самого объекта недвижимости от рисков утраты и повреждения, во-вторых, банки обычно стараются продать заемщику еще и страхование жизни и здоровья, причем по достаточно высокой цене (см. параграф 10.5.2). Подробнее об этих дополнительных расходах мы поговорим в параграфе 7.5.5 «Сопутствующие комиссии и платежи».
Напомним также, что для заемщика крайне опасно принимать на себя долгосрочные валютные риски, поэтому ипотечные кредиты следует брать в той валюте, в которой вы получаете основную часть своих доходов. Для большинства россиян это, конечно, рубли.