Кредиты и займы различаются и по суммам, и по срокам, и по кредиторам, и по целевому назначению, и по технике выдачи, и по многим другим признакам.

Главной особенностью ипотечных кредитов и займов является специфика их обеспечения: это залог недвижимого имущества – квартиры, дома, земельного участка. Во все времена недвижимость считалась хорошим залогом, потому что ее невозможно спрятать или переместить с одного места на другое. Если заемщик не заплатил долг, кредитор сравнительно легко может забрать заложенное имущество себе или продать его, получив возмещение из вырученных денег. Подробнее о залоге см. параграф 7.4.3.

Обязательно ли при ипотеке в залог ставится именно покупаемая на кредитные средства недвижимость? Не обязательно, но чаще всего это именно так. Однако, если человек захочет взять кредит на покупку автомобиля или на предпринимательские цели под залог уже имеющейся у него в собственности квартиры, это тоже возможно, и это тоже будет называться ипотекой.

Поскольку жилье в России (да и во всем мире) стоит дорого, то кредит на покупку жилья невозможно отдать быстро: сроки ипотечных кредитов могут составлять и 10, и 20, и 30 лет. И даже при относительно невысоких ставках (в начале 2021 года – около 8–10% годовых, а в случае льготного кредита даже меньше) по сравнению со ставками по потребительским кредитам (в среднем около 13–16% годовых) за многие годы накапливается большая переплата. Поэтому решение о покупке квартиры в ипотеку для молодой семьи с небольшими доходами – это очень серьезное финансовое решение, возможно, самое серьезное за всю жизнь.

Принимая такое решение, необходимо максимально тщательно всё обдумать и взвесить альтернативы. А их обычно всего три: либо жить с родителями или другими родственниками, либо снимать жилье, либо покупать квартиру в ипотеку. Первый вариант – самый дешевый, но не всегда приемлемый с точки зрения человеческих отношений и психологического комфорта. Оба других варианта затратны, и для их сравнения имеет смысл проделать некоторые расчеты – при всей условности допущений о ценах, доходах и процентных ставках на 15–20 лет вперед. (Конечно, встречаются и другие варианты – общежитие, служебная квартира, оплата аренды жилья работодателем, но они доступны не всегда и не всем.)

Аренда или ипотека?

Ипотечные кредиты выдают банки. Встречаются также и ипотечные займы, которые могут выдавать МФО, КПК, а также специализированные фонды, создаваемые, например, местными органами власти. В настоящее время планируется ввести запрет на выдачу ипотечных займов для МФО.

Следует иметь в виду, что помимо процентов по кредиту (которые заметно ниже, чем по другим видам кредитов), заемщик при получении ипотеки несет и другие расходы. Самые чувствительные из них – страховые взносы: во-первых, по закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)» обязательно страхование самого объекта недвижимости от рисков утраты и повреждения, во-вторых, банки обычно стараются продать заемщику еще и страхование жизни и здоровья, причем по достаточно высокой цене (см. параграф 10.5.2). Формально банки не имеют права навязывать дополнительные услуги, а должны предложить на выбор разные варианты кредита – со страхованием или без него (во втором случае логично ожидать, что процентная ставка будет выше, так как для банка выше риск). Реально же зачастую происходит именно навязывание, с которым достаточно сложно бороться – об этом мы подробнее поговорим в главе 12 «Защита прав потребителей». Но помните, что банк не имеет права настаивать на том, чтобы клиент выбирал только определенную страховую компанию, поэтому вы можете найти другую компанию с более выгодными условиями страхования.

Напомним также, что для заемщика крайне опасно принимать на себя долгосрочные валютные риски, поэтому ипотечные кредиты следует брать в той валюте, в которой вы получаете основную часть своих доходов. Для большинства россиян это, конечно, рубли.

Льготная ипотека

См. ролик Роспотребнадзора про ипотеку (10 минут)

Льготная ипотека - 2020