В начале мая 2019 г. был принят федеральный закон № 76-ФЗ, который сразу стал известен как «закон об ипотечных каникулах» (хотя такого термина в самом законе нет – используется термин «льготный период»). Он внес поправки в закон «О потребительском кредите (займе)» и в несколько других законов, вступающие в силу с 31.07.2019 г.

Новые законодательные нормы направлены на поддержку тех ипотечных заемщиков, у которых по той или иной причине ухудшилось финансовое положение (как принято говорить, они попали в трудную жизненную ситуацию), и в результате обслуживание ранее взятых ипотечных кредитов стало для них затруднительным. Однако речь идет не о прощении части долга и не о покрытии какой-то доли расходов за счет государства, а только об изменении платежного графика для таких заемщиков.

«Ипотечные каникулы» – это особый льготный период, в течение которого заемщик имеет право приостановить исполнение своих обязательств по договору или уменьшить их размер, и который кредитор обязан предоставить заемщику по его требованию при соблюдении ряда условий. Во время «каникул» кредитору запрещено предъявлять заемщику требование о досрочном исполнении обязательств по договору или обращать взыскание на предмет ипотеки. Однако все платежи, которые должен был сделать заемщик в соответствии с договором, но не сделал из-за предоставления «каникул», остаются его обязанностью и подлежат уплате впоследствии. Причем в рамках одного договора ипотечного кредита кредитор обязан предоставить «каникулы» только один раз; если же потом у заемщика опять возникнут проблемы, то он сможет только просить кредитора о смягчении условий договора, но не требовать этого.

Право на «ипотечные каникулы» возникает у заемщика – физического лица при одновременном выполнении следующих условий:

• кредитный договор действовал на момент вступления закона в силу или был заключен после 31 июля 2019 года, и он не связан с предпринимательской деятельностью;

• размер кредита не превышает 15 млн рублей (в дальнейшем Правительство РФ может уточнить этот размер с учетом региональных особенностей);

• условия договора ранее не изменялись по требованию заемщика;

• предмет ипотеки – единственное пригодное для постоянного проживания заемщика помещение;

• заемщик находится в трудной жизненной ситуации на момент направления требования кредитору.

Законом определены следующие критерии «трудной жизненной ситуации» (достаточно, чтобы выполнялся хотя бы один из них, и у заемщика были подтверждающие документы):

• Регистрация заемщика в качестве безработного.

• Признание заемщика инвалидом (I или II группа инвалидности).

• Временная нетрудоспособность заемщика сроком более 2 месяцев подряд.

• Существенное падение среднемесячного дохода заемщика до размера, при котором его большая часть должна уходить на погашение обязательств по договору. Это означает одновременное выполнение двух условий:

1) среднемесячный доход заемщика за 2 месяца снизился более чем на 30% по сравнению со среднемесячным доходом заемщика за 12 месяцев;

2) среднемесячные выплаты по обслуживанию обязательств перед кредитором за 6 месяцев, следующих за месяцем обращения заемщика, превышают 50% от среднемесячного дохода заемщика, рассчитанного за 2 месяца, предшествующие месяцу обращения заемщика.

• Значительное падение среднемесячного дохода заемщика до размера, при котором его существенная часть должна уходить на погашение обязательств по договору, и одновременное увеличение количества членов семьи, находящихся на иждивении у заемщика. Тут уже должны выполняться сразу три условия:

1) среднемесячный доход заемщика за 2 месяца снизился более чем на 20% по сравнению со среднемесячным доходом заемщика за 12 месяцев;

2) среднемесячные выплаты по обслуживанию обязательств перед кредитором за 6 месяцев, следующих за месяцем обращения заемщика, превышают 40% от среднемесячного дохода заемщика, рассчитанного за 2 месяца, предшествующие месяцу обращения заемщика.

3) выросло число лиц, находящихся на иждивении у заемщика (несовершеннолетних членов семьи, и (или) членов семьи, признанных инвалидами I или II группы и (или) лиц, находящихся под опекой или попечительством заемщика), по сравнению с количеством указанных лиц, находившихся на иждивении заемщика на день заключения договора.

Срок предоставления «каникул» - по усмотрению заемщика, но не более, чем на 6 месяцев.

После получения требования о предоставлении «ипотечных каникул» кредитор обязан либо в течение 2 дней запросить необходимые документы, либо – при наличии таких документов – в течение 5 дней направить заемщику уведомление о согласии или отказе. Отказ возможен только при несоответствии ситуации заемщика требованиям закона. Если в течение 10 дней после направления требования кредитору заемщик не получил ни запроса о документах, ни отказа, то «каникулы» считаются установленным на условиях, указанных в заявлении заемщика. Закон не уточняет, что делать заемщику в случае неправомерного отказа, но очевидно, что он может защищать свои права в суде. Можно также попробовать написать жалобу в Банк России.

При этом, конечно, от «каникул» было бы мало смысла, если бы при их предоставлении общий срок ипотечного кредита не менялся, а сразу по окончании “каникул” от должника требовался бы большой разовый платеж. Закон устанавливает следующий механизм корректировки обязательств заемщика:

• срок возврата кредита продлевается на срок действия льготного периода «каникул»

• платежи, которые должны были быть уплачены в течение «каникул», «замораживаются» и подлежат выплате после того, как будут произведены остальные платежи;

• по окончании «каникул» выплачиваются платежи за последующие периоды действия договора (вплоть до окончания первоначально установленного срока), в том размере, количестве и в сроки, которые были установлены первоначально;

• после этого платежи, не уплаченные заемщиком в связи с установлением «каникул», выплачиваются в количестве и в сроки, которые аналогичны установленным в соответствии с первоначальными условиями договора.

Несомненно, многим заемщикам эти новые нормы помогут выпутаться из трудной ситуации. Но это не защита от всех проблем, которые могут подстерегать заемщика.